¿El banco le sigue cobrando si el terremoto destruyó su apartamento? ¿El arrendatario puede salir sin pagar penalización? ¿El seguro del conjunto cubre su vivienda? La guía legal completa basada en la normativa colombiana.
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El terremoto destruyó su casa o apartamento: lo que dice la ley colombiana sobre su deuda, sus derechos y lo que debe hacer ahora mismo
Tras el terremoto del 10 de agosto, cientos de miles de colombianos enfrentan la misma angustia: el inmueble está destruido o inhabitable, y no saben si siguen debiendo, si el seguro responde, si pueden salir del arriendo sin penalización o si perdieron todo lo que habían invertido. Esta guía responde esas preguntas caso por caso, con base en la normativa vigente de Colombia. Sin tecnicismos, sin letras pequeñas.
Nota importante: Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría jurídica. Cada caso tiene particularidades que pueden cambiar el análisis. Si su situación es compleja, consulte con un abogado especializado en derecho inmobiliario o con entidades como Fedelonjas, la Superintendencia Financiera o las lonjas de propiedad raíz de su ciudad.
Antes de todo: por qué su situación depende de CÓMO compró o habita el inmueble
La respuesta no es una sola. Dependiendo de cómo se compró la vivienda y de los seguros contratados, pueden intervenir la aseguradora, la copropiedad, el propietario e incluso las ayudas estatales. Lo primero que debe hacer cualquier persona afectada es identificar en cuál de estos cuatro escenarios está:
ESCENARIO A
Dueño con crédito hipotecario vigente
ESCENARIO B
Dueño sin deuda (pagado de contado)
ESCENARIO C
Arrendatario (inquilino)
ESCENARIO D
Propietario en conjunto / propiedad horizontal
ESCENARIO A — Tengo crédito hipotecario y el inmueble fue destruido o está inhabitable
¿La deuda desaparece automáticamente porque el edificio se cayó?
La respuesta corta es no, por el simple hecho de que el edificio se caiga. Pero sí mediante la activación obligatoria de las pólizas de seguro asociadas al crédito. En Colombia, desde la Ley 546 de 1999 y el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, todo crédito hipotecario está obligado a tener dos seguros: el de vida del deudor y el de incendio y terremoto sobre el inmueble.
Cómo funciona el seguro de incendio y terremoto en un crédito hipotecario
- La aseguradora realiza un peritaje para certificar que el inmueble es inhabitable o colapsó por completo. El seguro paga directamente al banco el saldo insoluto (lo que restaba por pagar) de la deuda hipotecaria.
- Una vez la aseguradora transfiere el dinero al banco, la deuda queda completamente saldada y el deudor recibe el paz y salvo financiero.
- La indemnización se reparte entre el banco y el deudor según el monto aún pendiente por pagar. Si el deudor ya ha pagado el 80% del crédito, le corresponde la misma proporción de la indemnización.
- Los seguros obligatorios vinculados al banco protegen principalmente el saldo que se le debe a la entidad, tomando como base el valor comercial de la construcción (sin incluir el valor del lote o terreno). Si el valor asegurado del inmueble supera el saldo pendiente de la deuda con el banco, el excedente de la indemnización debe ser entregado al propietario.
- Punto crítico: el deudor debe seguir atendiendo las obligaciones del crédito mientras se define el siniestro, salvo que la entidad financiera acuerde otra medida o exista una disposición específica para ese caso. No deje de pagar hasta que la aseguradora confirme el reconocimiento del siniestro.
¿El seguro cubre el valor total de lo que pagué?
No necesariamente. La cobertura está atada al saldo del crédito y no al valor total de reconstrucción de la vivienda. Hay que entender que el seguro del crédito protege al banco (y al deudor proporcionalmente), no al valor total del inmueble. El valor asegurado no es el que costó cuando el crédito fue adquirido, sino su valor comercial actual, lo que puede jugar a favor de los asegurados, dado que la finca raíz usualmente sube de precio con los años.
Si compró un apartamento hace 10 años por 150 millones, pagó 100 millones y quedaba una deuda de 50 millones, el seguro del crédito cancela esos 50 millones al banco. Pero no le da el valor comercial actual del apartamento para que compre otro. Para eso existe el seguro voluntario de hogar.
Qué hacer — pasos concretos si tiene crédito hipotecario
- Solicite al banco el certificado de su póliza de incendio y terremoto y el nombre de la aseguradora vinculada.
- Contacte la aseguradora y radique la reclamación formal con evidencia fotográfica y técnica de los daños.
- Solicite al banco una suspensión o prórroga de cuotas mientras se tramita el siniestro (muchos bancos tienen protocolos de emergencia activados).
- Solicite concepto técnico a un ingeniero o la UNGRD para documentar oficialmente los daños.
- Si hay excedente de indemnización después de cubrir la deuda, exíjalo al banco. Es su dinero.
- No firme ningún documento de renuncia o paz y salvo sin entender completamente lo que está cediendo.
ESCENARIO B — Soy dueño sin deuda: pagué de contado o ya terminé de pagar
Este es el escenario más desprotegido si no se tomaron seguros voluntarios. Bajo el ordenamiento jurídico colombiano, la pérdida del inmueble corresponde a su propietario cuando la vivienda no cuenta con un seguro que cubra catástrofes naturales. En términos simples: si era su inmueble, ya lo pagó completamente y no tenía seguro de hogar que cubra terremoto, la pérdida es suya. El Estado puede ofrecer subsidios de emergencia y programas de reconstrucción, pero no tiene la obligación legal de reponerle el inmueble.
Si tenía seguro voluntario de hogar con cobertura de terremoto
En los seguros voluntarios de hogar, si la vivienda se destruye por completo o parcialmente, la aseguradora indemniza directamente al propietario. Una vez analizado el daño y la causa, se mira el valor monetario afectado, se aplica un deducible y se indemniza. La indemnización en este caso llega directamente a usted (no al banco, porque no hay banco involucrado) y puede usarla para la reconstrucción o para adquirir otra vivienda.
Si no tenía ningún seguro
Sus opciones son las ayudas del Estado: los subsidios de arriendo que el gobierno De la Espriella activó para damnificados, los programas de reconstrucción que se definan en el marco del Decreto de desastre nacional 1171 de 2026 y las convocatorias del Ministerio de Vivienda para vivienda de interés social o prioridad en zonas de desastre. Estas ayudas no son automáticas ni inmediatas: requieren registro como damnificado ante la UNGRD y la alcaldía local.
A dónde acudir si no tiene seguro y perdió su inmueble de contado
- UNGRD (Unidad Nacional para la Gestión del Riesgo): registro como damnificado, acceso a subsidios y ayudas humanitarias. ungrd.gov.co
- Alcaldía de su municipio: Consejos Municipales de Gestión del Riesgo, acceso a albergues y ayudas locales.
- Ministerio de Vivienda: programas de reconstrucción y subsidios de vivienda para zonas de desastre. minvivienda.gov.co
- Fedelonjas: asesoría en temas de vivienda y derechos de propietarios. fedelonjas.org
- Defensoría del Pueblo: si sus derechos como damnificado no son atendidos. defensoria.gov.co
ESCENARIO C — Soy arrendatario: vivía en arriendo y el inmueble quedó destruido o inhabitable
¿Puedo terminar el contrato sin pagar penalización?
Sí, si el inmueble quedó destruido o inhabitable. Según el Código Civil Colombiano (Artículo 2008) y la Ley 820 de 2003, la destrucción de la cosa arrendada extingue la obligación del contrato de forma inmediata. El arrendatario no está obligado a continuar pagando el canon de arrendamiento ni a cancelar penalidades por terminación anticipada, al tratarse de una causa extraña o fuerza mayor.
Pero hay matices importantes según la gravedad del daño:
| Nivel de daño | Qué pasa con el contrato | Qué pasa con el arriendo |
|---|---|---|
| Destrucción total / colapso | El contrato expira por mandato legal porque desaparece la cosa arrendada. | Deja de causarse desde la destrucción. Sin multa ni preaviso. |
| Inhabitable por daño estructural o desalojo ordenado | Si un dictamen técnico o una orden de autoridad acredita que el inmueble no puede usarse, el arrendatario puede solicitar la terminación sin penalidad. | No se debe pagar mientras el inmueble sea inhabitable. Se suspende el canon. |
| Daños parciales pero sigue habitable | El contrato continúa normalmente. El terremoto solo tiene efectos cuando produce destrucción total, pérdida del uso o reparaciones que hagan inviable continuar el arrendamiento. | Puede negociarse una reducción temporal del canon mientras se repara. |
| Sin daños relevantes | El contrato continúa exactamente igual. | Se sigue pagando normalmente. No hay justificación legal para suspender el pago. |
¿Quién paga las reparaciones del inmueble arrendado?
Los daños ocasionados directamente por el sismo, como evento de fuerza mayor o caso fortuito, no se trasladan automáticamente al arrendatario. De acuerdo con los artículos 1982 y 1985 del Código Civil, el arrendador tiene la obligación de mantener el inmueble en condiciones adecuadas para el uso convenido y asumir las reparaciones que legalmente estén a su cargo.
Las reparaciones locativas (pequeñas, de mantenimiento cotidiano: cerraduras, pintura, vidrios rotos que no son por el sismo) son responsabilidad del arrendatario salvo pacto en contrario. Las reparaciones estructurales y las causadas directamente por el terremoto son responsabilidad del propietario.
Protocolo Fedelonjas para arrendatarios afectados: 4 pasos
- Reportar: comunicar formalmente al propietario (o inmobiliaria) el estado del inmueble. Por escrito, con fecha.
- Documentar: fotografías y videos con fecha y hora del estado del inmueble. Entre más evidencia, mejor.
- Evaluar: solicitar concepto técnico de un ingeniero o de las autoridades sobre el nivel de daño y habitabilidad.
- Acordar: con base en el concepto técnico, acordar con el propietario la suspensión del canon, la reducción o la terminación del contrato. Siempre por escrito.
Los expertos recomiendan no suspender los pagos unilateralmente sin primero evaluar técnicamente los daños e informar formalmente al propietario y dejar constancia escrita.
ESCENARIO D — Vivo en conjunto o edificio bajo propiedad horizontal: ¿qué papel juega la administración y su seguro?
¿El seguro de la copropiedad cubre mi apartamento?
Esta es una confusión muy frecuente y muy costosa. La Ley 675 de 2001 obliga a asegurar contra incendio y terremoto solo los bienes comunes susceptibles de ser asegurados, no las unidades privadas. En términos concretos: el seguro del conjunto cubre las zonas comunes (parqueaderos, zonas verdes, fachada, cubierta, pasillos, ascensores, etc.), pero NO cubre el interior de su apartamento.
Los reglamentos de propiedad horizontal suelen establecer expresamente que el seguro contratado por la administración no cubre los bienes de dominio privado y que cada propietario puede contratar por separado una póliza contra incendio y terremoto para su vivienda.
¿Para qué sirve entonces la cuota de administración en una emergencia?
Qué cubre la cuota de administración en una emergencia sísmica
- Reparación de zonas comunes dañadas: fachada, cubierta, escaleras, pasillos, parqueaderos, cerramiento.
- Evaluación estructural del edificio: contratar el peritaje técnico de la edificación.
- Seguridad y cerramiento de emergencia: proteger el inmueble de accesos no autorizados o riesgos adicionales.
- Coordinación con aseguradoras: la administración es quien debe reportar el siniestro al seguro de la copropiedad.
- No cubre: los daños en el interior de su apartamento, su menaje (muebles, electrodomésticos) ni su vehículo.
¿Qué pasa si el edificio queda completamente destruido?
El artículo 15 de la Ley 675 dispone que las indemnizaciones de los seguros se destinen primero a reconstruir, y que solo si el inmueble no se reconstruye se repartan entre los propietarios según el porcentaje que cada propiedad ocupe en el conjunto.
El punto más crítico y menos conocido: la ley establece que si el edificio se demuele o se destruye por completo, el terreno donde estaba construido sigue gravado proporcionalmente por las hipotecas y demás gravámenes. La deuda no desaparece con el edificio. Esto significa que si el edificio colapsa totalmente, usted sigue siendo dueño de una porción del terreno, y esa porción sigue respondiendo por su deuda hipotecaria hasta que el seguro la cubra.
Qué debe hacer la administración del conjunto tras el terremoto
- Después de un siniestro, la administración debe reportar el caso a la aseguradora y reunir fotografías, videos, informes técnicos y presupuestos.
- Contratar peritaje técnico estructural certificado para determinar el nivel de daño.
- Convocar asamblea extraordinaria para informar a los propietarios y tomar decisiones sobre reconstrucción.
- Coordinar con la alcaldía y la UNGRD para el registro en el sistema de damnificados y acceso a ayudas estatales.
- Verificar que la póliza de la copropiedad esté vigente y cuáles son sus coberturas exactas.
Los seguros que debe tener un inmueble: guía completa de coberturas
La diferencia entre perder todo y recuperarse depende en gran medida de los seguros que se tenían antes del desastre. En Colombia hay una brecha enorme entre los seguros obligatorios (los que exige la ley) y los seguros que realmente protegen al propietario. Aquí está el mapa completo:
| Seguro | ¿Obligatorio? | Qué cubre | A quién beneficia |
|---|---|---|---|
| Seguro de incendio y terremoto (vinculado al crédito) | Sí — Ley 546/1999 | Destrucción o daño grave de la parte destructible del inmueble (no incluye el lote) | Primero al banco (saldo de la deuda). Excedente al propietario. |
| Seguro de vida deudores (vinculado al crédito) | Sí — Ley 546/1999 | Muerte o incapacidad total del deudor | El banco recibe el saldo de la deuda. Los herederos quedan liberados. |
| Seguro de bienes comunes (copropiedad) | Sí — Ley 675/2001 | Zonas comunes: fachada, cubierta, pasillos, ascensores, parqueaderos, cerramiento | La copropiedad. No cubre el interior de cada apartamento. |
| Seguro voluntario de hogar (terremoto + contenido) | No. Opcional pero CLAVE | Interior del inmueble, contenidos (muebles, electrodomésticos), daños por sismo, incendio, inundación | El propietario directamente. |
| Seguro de responsabilidad civil de la copropiedad | No. Recomendado | Daños a terceros causados por fallas en zonas comunes del conjunto | Protege a la copropiedad de demandas de terceros. |
| Póliza de arrendamiento | No. Muy recomendada para arrendadores | Incumplimiento del arrendatario, daños al inmueble por uso. No cubre terremoto. | El propietario arrendador. |
Si va a comprar vivienda: lo que debe verificar para protegerse ante un terremoto
El terremoto del 10 de agosto reveló que muchas personas no sabían en qué condiciones de riesgo estaba su inmueble ni qué coberturas tenían realmente. Antes de comprar, esto es lo que debe revisar:
Checklist antes de comprar: blindaje ante terremotos
1. Norma sísmica NSR-10
Verifique que la construcción cumpla con la Norma Colombiana de Sismo Resistencia NSR-10. Todo edificio construido o reformado desde 2010 debe cumplirla. Pida los certificados al constructor o al vendedor. En Colombia, especialmente en la zona cafetera, el Eje Cafetero, el Pacífico y Nariño, la amenaza sísmica alta o muy alta hace este punto crítico.
2. Estudio de suelos del proyecto
El suelo sobre el que está construido un inmueble determina cómo amplifica las ondas sísmicas. Un edificio sismo resistente sobre suelo blando (rellenos, terrazas aluviales) puede sufrir más daños que uno más viejo sobre roca firme. Pida el estudio de suelos y que se lo expliquen.
3. Qué seguro tiene el crédito hipotecario — y cuánto asegura
No asuma que el seguro del banco lo cubre todo. Pida el certificado de cobertura de la póliza de incendio y terremoto vinculada al crédito: cuánto asegura, qué deduce, cuáles son las exclusiones y cuál es el procedimiento de reclamación.
4. Seguro voluntario de hogar desde el día uno
El seguro del crédito protege al banco. El seguro voluntario de hogar lo protege a usted. Tómelo desde el primer día de posesión del inmueble. Busque coberturas de terremoto, incendio, inundación, contenidos y responsabilidad civil. El costo anual suele ser entre el 0,1% y el 0,3% del valor asegurado.
5. Verificar el seguro de la copropiedad si es conjunto
Antes de comprar en un conjunto, pida copia de la póliza de seguros de la copropiedad: qué cubre, cuándo vence, cuál es el valor asegurado de las zonas comunes. También verifique si la administración tiene fondo de reserva activo para emergencias.
6. Zona de amenaza sísmica — SGC
El Servicio Geológico Colombiano (SGC) tiene mapas públicos de amenaza sísmica que clasifican el territorio en baja, intermedia y alta amenaza. Consulte en qué zona está el inmueble que va a comprar en sgc.gov.co. No es lo mismo comprar en Bucaramanga (amenaza alta) que en La Guajira (amenaza baja).
7. Licencia de construcción y memoria de cálculo estructural
En edificaciones nuevas, exija los planos de curaduría, la licencia de construcción y la memoria de cálculo estructural. Si el proyecto fue diseñado y ejecutado con estas condiciones, tiene respaldo técnico y legal ante cualquier eventualidad.
Conclusión: en Colombia la protección ante terremotos no viene sola, hay que construirla
El terremoto del 10 de agosto dejó al descubierto una realidad que los expertos señalan desde hace años: en Colombia la cultura del aseguramiento es baja, el conocimiento de los propios derechos es escaso y la diferencia entre quien tiene protección real y quien queda desamparado se decide mucho antes del desastre, en el momento de comprar, de contratar el seguro o de revisar las coberturas de la copropiedad.
Las personas que tenían crédito hipotecario con su seguro activo, que habían contratado un seguro voluntario de hogar y que vivían en conjuntos con pólizas vigentes y fondos de reserva tienen herramientas reales para recuperarse. Las que no tenían nada de eso dependen ahora de la solidaridad, de los programas estatales de emergencia y de un proceso largo e incierto de reconstrucción.
El mensaje más importante que deja esta tragedia no es sobre el terremoto: es sobre lo que se puede y se debe hacer antes. Revisar las pólizas, entender qué cubre cada una, contratar el seguro voluntario si no se tiene, verificar que la administración del conjunto tenga sus seguros al día y exigir al momento de comprar que la construcción cumpla la norma sísmica. Esas decisiones que parecen burocracia antes del terremoto se convierten en la diferencia entre perder todo y poder empezar de nuevo.
Fuentes consultadas: RCN Noticias, Infobae Colombia, Cambio Colombia, El Colombiano, Semana, Publimetro, Caracol Noticias, Canal Trece, El País Cali, La Patria, La República, Fedelonjas, Superintendencia Financiera de Colombia. Leyes citadas: Ley 546 de 1999, Ley 675 de 2001, Ley 820 de 2003, Código Civil Colombiano (artículos 1982, 1985, 1990, 2008), Estatuto Orgánico del Sistema Financiero.
Redacción Altavoz360 · Colombia · Vivienda & Derecho · Agosto 2026
